Рынок недвижимости и законы – непростая тема. Безусловно, рынок должен регулироваться, не быть стихийным и находиться в определенных рамках. Но всегда ли законы направлены на то, чтобы помочь людям? Исходя из каких критериев они принимаются? Что порой стоит за тем или иным законодательным документом? На эти и другие вопросы ответил депутат фракции "СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ" в Госдуме Андрей Крутов.

– К сожалению, законы не всегда принимаются в пользу общества. В качестве примера могу привести изменения системы финансирования капремонта (закон "О капитальном ремонте" принят Госдумой РФ в первом чтении). Делается волюнтаристская попытка оплачивать ремонт из кармана граждан, хотя более половины жилищного фонда в стране является ветхим или аварийным. Да и сам этот фонд достался от прошлых, советских времен. Мы не можем согласиться с такой постановкой вопроса.

– В качестве утешения остается вспомнить слова о том, что строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения...

– Думаю, именно этот закон исполняться будет – слишком велик интерес власти. В результате большинство граждан окажутся должниками (со всеми вытекающими последствиями). Примерно так происходит сейчас с установками приборов учета в домах. До 1 июля по закону все обязаны были поставить счетчики учета горячей и холодной воды. Кто этого не сделал, тот – нарушитель. Между тем, названный срок – по разным причинам – просто нереален. И потом не стоит забывать, что основная масса воды или электроэнергии теряется еще по пути к потребителю. Поэтому экономить только на выходе с помощью счетчиков просто бессмысленно. Хотя, конечно, и это надо делать. Однако начинать все же следует от поставщика ресурсов. Вообще надо проследить весь путь.

– По логике вещей, установка счетчиков должна быть делом добровольным, а не принудительным. Согласны?

– Мы с депутатом Иваном Грачевым так и предлагали сделать, но, как говорится, увы и ах... Если же вернуться к закону о капитальном ремонте, то здесь ясно прослеживается тенденция – фонд капремонта должны контролировать чиновники, и они должны решать, на что направить собранные средства. Наверняка в первую очередь будут отремонтированы дома самих же чиновников и их приближенных.

К сожалению, пока отсутствует продуманный финансовый механизм распределения денег. Правда, есть предложения от депутата Галины Хованской создать специальные счета, но эта инициатива до сих пор не находит большого понимания. Она не отвергается, но и не принимается.

– Ваше мнение по этому вопросу?

– Индивидуальные счета, безусловно, нужны. Представим довольно ординарную ситуацию: я платил несколько лет куда-то деньги за услуги ЖКХ, а потом продал квартиру и переехал в другое место. И что, мои деньги пропали? Вопрос совсем не риторический. Мнение нашей партии однозначное: счета должны быть персонифицированы.

– И это возможно?

– Думаю, да. Дмитрий Медведев, когда встречался с нашей фракцией, то был согласен с такой постановкой вопроса. Поэтому надо искать варианты. Сама же идея, чтобы люди платили за все, несообразна ни с чем. У них нет столько денег!

– Особенно, если дом старый и пришел из тех времен, когда за все отвечало государство...

– В этом случае и спорить не о чем. Тут, как говорится, двух мнений быть не может.

Есть ведь, напомню, постановление Президиума Верховного суда РФ от 01.08.2007, в котором четко сказано: если обязанность по капитальному ремонту существовала на момент приватизации квартиры и не была исполнена, то ремонт – это дело властей. Решение есть, но на практике оно исполняется очень редко и неохотно. Почти всегда через суд.

– Андрей Дмитриевич, давайте вспомним о "риелторском законе", который уже много лет никак не могут принять.

– На мой взгляд, закон о риелторской деятельности принимать нужно. Если раньше было "рановато", то сейчас самое время. Профессиональное сообщество для этого вполне созрело. Готов поддержать такой закон, пора ввести риелторов в правое поле. Но принимать закон нужно обязательно с учетом мнения профессионалов.

– У нас, как известно, отменили лицензирование, хотя во многих странах Запада оно есть. Может быть, с отменой лицензий на риелторскую деятельность мы поспешили?

– Не думаю. Нет смысла возвращаться к лицензированию – Россия пошла по пути саморегулирования. Только вот оно должно быть добровольным и строиться снизу, а не служить кормушкой для чиновников от саморегулирования. Есть достаточно негативного опыта по "зарегулированности" разных отраслей. Не хотелось бы, чтобы и у риелторов произошло то же самое.

Когда идею саморегулирования насаждают сверху, то тем самым ее искажают. К примеру, Московская ассоциация риелторов давно выработала правила для участников рынка недвижимости. Такие же правила действуют и в Российской Гильдии риелторов. Осталось лишь затвердить их в законе.

– И может быть, тогда представителям риелторского сообщества дадут возможность на законных основаниях просматривать историю квартиры.

– Не исключаю такого варианта, хотя вопрос не столь однозначен и прост. Видимо, наша закрытость закреплена на "генетическом уровне", она идет еще из старых времен, когда люди боялись быть собственниками. А сегодня многие опасаются публичности, не желают показывать, что чем-то владеют. Так, считают они, во всех смыслах лучше для безопасности. Многие не хотят, чтобы было известно о том, как им досталась недвижимость.

– Понятно, что не все склонны доверять риелторам, но тогда, может быть, стоит (как об этом в свое время говорил президент РГР Григорий Полторак) создать при регистрационных палатах орган, который бы проверял эту историю. И если что-то не так – сделка останавливается.

– Безусловно, существуют разные варианты решения проблемы. И в других странах нет единообразия в подходах: где-то за сделку отвечает государство, где-то – нотариусы. Переложить на определенные госструктуры эти заботы было бы неплохо. Действительно, у их представителей больше возможностей проверить историю перехода прав на ту или иную недвижимость.

– Многих людей волнуют законодательные нормы, касающиеся налоговых вычетов. Они хотят, чтобы квартира, если ее продают по полной стоимости, не облагалась налогом уже через год после приобретения. Сейчас, как известно, она не подлежит налогообложению через три года после покупки.

– Как я уже сказал, наши граждане порой невольно преступают закон. Так нередко происходит и с налоговым вычетом. Если занижают стоимость недвижимости в договоре, то, не платя налоги, они обманывают государство, а за это положено отвечать. Но это не только проблема граждан. Здесь государство должно не придумывать абстрактные нормы, а идти от жизни.

Разные бывают ситуации. К примеру, человек купил квартиру, а она ему по тем или иным причинам не подошла или не понравилась. Чтобы ее продать, показав в договоре полную стоимость, ему нужно мучиться три года. Мы предлагали сделать один год, но пока такая поправка не прошла.

Мы также предлагали увеличить с двух до четырех млн рублей льготу по налогу (пока хотя бы в крупных городах России), но и эта инициатива не нашла понимания. Попробуем выйти еще раз.

Порой у меня создается впечатление: то, что касается интересов граждан, зачастую отвергается. Тогда как то, что касается интересов банков и компаний, быстро проходит через все три чтения.

– Сейчас нотариусы продвигают идею о том, чтобы сделки с объектами недвижимости проходили только через них. Как вы относитесь к такой постановке вопроса?

– В Госдуме немало разного рода лоббистов. Есть и "нотариальное" лобби. Не думаю, что нужно запрещать простую письменную форму. Если же нотариусы хотят, чтобы через них проходило больше сделок, пусть умерят аппетиты и сделают тарифы более обоснованными, то есть щадящими. Это наверняка сняло бы массу проблем.

Пока же нотариальное заверение проблем не снимает. Нотариусы получают свой высокий процент, а экономической ответственности не несут. Вот когда они будут реально отвечать деньгами, тогда и посмотрим.

– Обратимся к столице. Здесь довольно остро стоит проблема долевой собственности: нередко доли продают посторонним людям, появляется очередная коммуналка со всеми ее прелестями... Еще хуже, когда долю покупают для того, чтобы "выдавить" из квартиры других сособственников. Наверное, давно назрело решение этого вопроса на законодательном уровне.

– Непростая проблема. Известна масса самых разных житейских ситуаций... Надо сбалансировать интересы добросовестных покупателей и продавцов, а мошенникам ставить препоны.

Мне рассказывали коллеги, что было такое курьезное решение суда, в котором записали примерно следующее: один сособственник должен ходить по левой стенке, а другой – по правой.

– Нередко люди и сами хотят выкупить долю, но у них не находится сразу большой суммы. Может быть, в этих случаях государство могло бы выкупать долю на себя, а потом как по ипотеке давать ее человеку?

– Тоже вариант. Но лучше было бы дать возможность человеку накопить средства. К примеру, вступить в строительно-сберегательную кассу. Ему бы там дали ссуду, которую он постепенно выплатит.

– Но закон об ССК пытаются принять уже много лет. Кстати, что или кто его тормозит? Раньше все палки в колеса ставили банки.

– Правительство не дает заключения. Кстати, ЦБ никогда не был ярым противником строительно-сберегательных касс, а вот банковское лобби препятствовало всячески. Они хотят, чтобы люди шли только к ним и брали кредиты под высокие проценты. Хотя во многих странах ССК работают и помогают людям решать их жилищные проблемы.

– Есть еще кооперативы и они, как говорится, в законе. Скажите, как ситуация с ними сегодня?

– Да, они есть, и закон о жилищно-накопительных кооперативах принят. Только, к сожалению, ЖНК не развиваются, а сокращаются. Нынче их осталось около ста по всей России, хотя они могли бы неплохо развиваться. Но и это движение государство не поддерживает – не дает членам кооператива никаких преференций и льгот.

К примеру, когда мы предлагали снизить пошлину за регистрацию сделок для ЖНК до одной тысячи рублей, то в бюджетном комитете развернулись весьма бурные дискуссии. Но ведь кооператив-то приобретает жилье в интересах пайщиков, а вынужден платить как юридическое лицо – 15 тысяч. Не слишком справедливо.

– Видимо, остается уповать лишь на ипотеку?

– Да, и причем исключительно на коммерческую, поскольку попытки давать льготы отдельным категориям граждан (учителям или врачам), погоды не делают. Это капля в море. Основная же масса желающих улучшить свои жилищные условия остается за бортом. А это почти 50 процентов населения. Миллионы наших сограждан ни при каких условиях, даже льготных, не смогут сегодня взять кредит.

Поэтому, мы считаем, что для такой категории граждан государство должно активно строить социальное жилье. Во всех странах муниципальный фонд существует, а у нас сейчас возобладали явно коммерческие тенденции. И ипотека – из этой серии.