Заслушав и обсудив сообщения докладчиков, принимая во внимание поступившие материалы и предложения, участники "круглого стола", организованного фракцией "СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ" в Государственной Думе, отмечают следующее.

В настоящее время Государство прилагает определенные усилия по развитию жилищного рынка и рынка ипотеки, пытается помочь гражданам в решении жилищных проблем. Предпринимаются меры по снижению процентных ставок и облегчению доступа кредитных учреждений к долгосрочным кредитным ресурсам.

Однако мы вынуждены констатировать, что сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос мер в сторону обеспечения роста ипотечного кредитования за счет снижения номинальной стоимости ипотечных кредитов. В нынешних условиях повышение доступности жилья должно происходить не за счет директивного снижения ставок по кредитам, а за счет применения экономических методов и рыночных механизмов, увеличения объемов строительства и снижения стоимости жилья, снижения кредитных рисков, формирования долгосрочной ресурсной базы, налогового регулирования.

Решение социальных вопросов и рынок ипотеки

Властям необходимо отойти от понимания ипотеки как единственного источника повышения доступности жилья. Ипотека должна рассматриваться как продукт, ориентированный прежде всего на средний класс, на те слои населения, которые не требуют (существенной) социальной поддержки и в состоянии самостоятельно решать свои финансовые и имущественные проблемы. Задача же обеспечения жильем малоимущих граждан лежит в плоскости специальных социальных программ, в рамках которых основную долю рисков принимает на себя государство, а не рынок. Возведение государством социального жилья, с одной стороны, способно стимулировать жилищное строительство по всей стране, а с другой, – исполнять социальные обязательства государства перед нуждающимися в жилье малоимущими гражданами.

При этом вместо субсидирования первоначального взноса, а тем более ставки по ипотеке для отдельных категорий граждан предлагается передавать значительную часть жилых помещений в построенных социальных объектах в аренду без права приватизации малоимущим гражданам на льготных условиях. С одной стороны, это оградит ипотечный рынок от потенциально рискованных заемщиков. С другой, – бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей.

Риски ипотечного кредитования, процентные ставки и доступность жилья

В процентную ставку по кредитам банков заложены риски – кредитный, снижения рыночной стоимости заложенного объекта и т.д. Сейчас они высоки, и никакими государственными требованиями, запретами и даже снижением ставки рефинансирования этих рисков закрыть нельзя. Государство может снизить процентные ставки только в пределах выделяемых из бюджета денег, но в таком случае ни на какую массовость ипотечного кредитования рассчитывать не приходится.

Проводимая политика директивного снижения ставок за пользование ипотечным кредитом вызывает удивление. Очевидно, что снижение ставок способствует доступности жилья гораздо меньше, чем снижение цены жилья. При этом большинство банков не в состоянии конкурировать с "навязываемыми" государством ставками, в связи с чем безвозвратно уходят с рынка. Проблему необходимо решать в комплексе, системно. Попытки в лоб использовать какие-то отдельные приемы, которые более-менее успешно действуют на Западе, к примеру, снижение ставки рефинансирования, в России вряд ли оправдано, т.к. здесь совсем другие риски невозврата и другие доходы граждан.

Зачем заниматься популизмом и ломать рыночные процессы в банковской сфере? Либерализация на рынке ипотеки, то есть активизация спроса, без адекватного предложения со стороны предложения на рынке новостроек, неминуемо приведет к новому росту цен. Подобная ситуация уже имела место в 2006-2008 гг., когда цены буквально летели вверх. Проблема доступности жилья не только и не столько в высоких ставках по ипотеке. Прежде всего, она заключается в высокой стоимости жилья и отсутствии адекватного предложения жилья на рынке вообще и массового жилищного строительства в частности.

Аналитики отмечают перспективность планов правительства по сбиванию ипотечных ставок. Но этого недостаточно, чтобы обеспечить россиян доступным жильем. Цены на жилье в большинстве регионов завышены, причем за счет дефицита и в значительной степени коррупционной составляющей. Если не вести работу по очищению цен от вставленных в них взяток, получится, что за счет средств бюджета и Фонда национального благосостояния будет финансироваться изжившая себя коррупционная система. Пока шагов в этом направлении не делается. Напротив, "недопущение обрушения рынка жилья", т.е. сохранение цен, которые и так выше, чем в большинстве европейских стран и городов, объявляется как цель проводимой политики.

Другой составляющей проблемы стоимости ипотечных кредитов являются риски, прежде всего кредитный. Казалось бы, политика государства должна быть направлена на снижение рисков. Однако некоторые государственные органы – ФАС, Роспотребнадзор, Прокуратура – взяли на себя несвойственные им изначально функции банковского и финансового регулирования. Развязанная ими кампания по регулированию кредитной деятельности банков, в т.ч. в сфере ипотечного кредитования, не приводит ни к чему, кроме как к увеличению рисков и издержек, которые несут кредитные организации.

В частности, борьба с "обязательным" личным страхованием заемщиков и страхованием" титула приведет либо к увеличению убытков от невозвратов, либо к увеличению количества лишившихся жилья заемщиков. При этом основания, по которым ФАС издает предписания и налагает весьма крупные штрафы, зачастую просто смехотворны (например, ссылка на ст.935 ГК РФ).

Возможность взимать не облагаемые НДС комиссии при выдаче кредита достаточно критична для мелких банков, не имеющих необходимой ресурсной базы для долгосрочного кредитования и желающих работать по агентским схемам.

Ресурсная база ипотеки

Задача формирования в России собственной базы фондирования ипотечных кредитов, устойчивой к колебаниям конъюнктуры, тоже требует принятия государством целого комплекса мер. Одним из наиболее эффективных инструментов решения данной задачи может стать введение системы конкурирующих стандартов ипотечного кредитования. Сегодня на рынке фактически существует единственный стандарт ипотечного кредита – стандарт АИЖК, по которому кредитуют заемщиков банки-партнеры. Прочие же участники рынка работают по собственным программам. При этом благодаря государственному финансированию АИЖК имеет возможность нормативно снижать ставку по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках своего стандарта. Это ограничивает конкуренцию на первичном рынке, ставя в неравное положение банки, у которых нет доступа к более дешевому фондированию.

В рамках системы ипотечных стандартов все продуктовые предложения банков могут быть сведены к нескольким стандартным ипотечным продуктам. Каждый стандарт может включать различное количество параметров. Однако в качестве основных параметров каждого стандарта должны выступить два-три базовых критерия (первичный/вторичный рынок жилья, валюта кредита, величина первоначального взноса). Это позволит разделить весь рынок на несколько стандартов, распределив все продукты по уровню риска и отделив первоклассные кредиты от высокорисковых продуктов. По каждому из стандартов должна быть обеспечена возможность выпуска ипотечных бумаг, а по первоклассным кредитам и кредитам со средним уровнем риска государство (в лице АИЖК и прочих институтов) на первом этапе может выступить стопроцентным либо частичным гарантом.

Введение данной системы позволит, прежде всего, существенно повысить конкуренцию между участниками рынка и стимулировать дополнительный спрос на ипотеку. Помимо этого, наличие стандартов снижает издержки оценки рисков рефинансирующими организациями и инвесторами, стимулирует развитие внутреннего рынка секьюритизации, а также в значительной степени ограничивает масштабы ипотеки subprime и способно дополнительно увеличить темпы прироста объемов кредитования.

Однако внедрение ипотечных стандартов – достаточно длительный процесс, поэтому на текущем этапе требуется существенное расширение имеющихся возможностей на рынке ипотечных бумаг. Прежде всего, это касается либерализации требований к ипотечным ценным бумагам, выкупаемым в рамках программы по поддержке вторичного ипотечного рынка (через ВЭБ). С одной стороны, необходимо включить в состав выкупаемых бумаг облигации, обеспеченные кредитами на приобретение жилья с вторичного жилищного рынка, что позволит вовлечь в данную программу банки, работающие по собственным программам. С другой стороны, отмена ограничений на максимальную процентную ставку по кредитам, выступающим обеспечением по выкупаемым ценным бумагам, в значительной мере расширяет спектр институциональных инвесторов (со стороны НПФ и страховых компаний).

Кроме того, нужно упростить существующие процедуры по выпуску ценных бумаг с ипотечным покрытием и сделать процесс секьюритизации менее затратным для российских эмитентов (в том числе в сравнении с секьюритизацией активов в иностранных юрисдикциях). В качестве возможных мер может быть предложено снижение требований к подготовке последующих выпусков ипотечных бумаг для тех эмитентов, которые продемонстрировали на практике надежность облигаций с ипотечным покрытием в рамках первого выпуска.

Параллельно с развитием рынка ипотечных бумаг удлинение ресурсной базы банков возможно за счет расширения в рамках банковской системы спектра малорисковых долгосрочных инвестиционных инструментов. Одним из источников формирования ресурсной базы банков являются вклады граждан. Однако действительность такова, что в РФ отсутствуют по-настоящему срочные вклады. Согласно с.837 ГК РФ гражданин может отозвать вклад по первому требованию. Т.е. фактически все срочные вклады являются вкладами до востребования. Для увеличения "длины" денежных ресурсов необходимо подумать над тем, чтобы допустить возможность привлечения банками по-настоящему безотзывных вкладов. Также имеет смысл задуматься над стимулированием привлечения целевых жилищных накопительных вкладов (с повышением страхового покрытия до 1,2-1,5 млн рублей), а также развитием рынка депозитных сертификатов (с включением их в систему страхования вкладов).

Снижению рисков и стоимости кредитов способствовало бы также более широкое внедрение переменные ставок, как по вкладам, так и по кредитам. Но для этого необходимо наличие на рынке публичного и адекватного рыночной ситуации индикатора стоимости денежных ресурсов.

Доступность жилья и объемы жилищного строительства

Повышение доступности жилья возможно только при увеличении объемов жилищного строительства. Поэтому перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой – крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья. Последнему аспекту уделяется пока явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья экономкласса планируется выделение всего порядка 25-30 млрд рублей. При этом для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно вводить не менее 100 млн кв. м жилья, что требует гораздо больших ресурсов.

Налоговое регулирование

Одним из действенных способов регулирования рынка должно стать налогообложение. Представляется необходимым поставить задачу по переходу при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество к рыночным ценам. Это позволит существенно повысить налоговые поступления за счет наиболее обеспеченных слоев населения, будет стимулировать жилищное строительство, сократит сроки ввода жилья в строй, в конечном итоге даст стимул к активизации жилищного рынка и снижению цен.

Также представляется оправданным принять меры к выведению денежных оборотов на рынке "из тени". Необходимо ввести мораторий, позволяющий гражданам совершать сделки на сумму свыше 1 млн. руб.

В целях дальнейшего развития ипотеки, увеличения доступности жилья участники Круглого стола "Ипотека, преодоление критических явлений"

Рекомендуют:

субъектам законодательной инициативы – депутатам Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, членам Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Правительству Российской Федерации, органам законодательной власти субъектов Российской Федерации:

• внести поправки в действующее законодательство, позволяющие кредиторам договариваться с заемщиками о различных способах обеспечения возврата кредитов явно не указанных в законе, в том числе страхование жизни и здоровья, страхование риска утери права собственности;

• внести изменения в налоговое законодательство (ст.220 НК РФ), позволяющие многократное получение вычетов из налогооблагаемой базы сумм, направленных на приобретение, строительство и ремонт жилья.

• внести изменения в налоговое законодательство (ст.220 НК РФ), позволяющее в течение трех лет использовать вычет из налогооблагаемой базы средств, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилой недвижимости в размере свыше 1 млн. руб.;

• внести изменения в действующее законодательство (Закон 122-ФЗ "О государственной регистрации..."), требующие как основание для регистрации возмездных сделок с недвижимостью предоставление (копий) банковских платежных документов (аккредитив, платежное поручение), подтверждающих оплату стоимости приобретаемого объекта согласно договору;

• внести изменения в действующее законодательство и разработать направленные на развитие рынка аренды жилья;

• принять законопроект "О строительных сберегательных кассах;

• принять законы о социальном и некоммерческом найме жилья.